Immobilienfinanzierung - ein Interview mit Robert Wagner, Finanzierungsberater -

BB&V Investment Consulting GmbH, Boris Bochnig

Trotz der Zinssenkungen der EZB bleiben die Bauzinsen weiterhin hoch. Kreditspezialist Robert Wagner erklärt im Interview, warum das so ist und wie Bauherren den besten Zinssatz erzielen können. Boris Bochnig spricht mit ihm über die aktuellen Entwicklungen, persönliche Einflussfaktoren und die Bedeutung einer fundierten Beratung.

Boris Bochnig: Robert, vielen Dank, dass du dir die Zeit nimmst. Starten wir direkt: Wenn es um Zinssätze geht, wird medial meistens über die Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) berichtet. Ist das auch der relevante Zinssatz für Kunden, die eine Immobilienfinanzierung suchen?

Robert Wagner: Gerne, ich danke dir für die Einladung. Der Leitzins der EZB ist maßgeblich für kurzfristige Kredite zwischen Geschäftsbanken und der EZB. Für die Immobilienfinanzierung ist jedoch ein anderer, weniger bekannter Zinssatz ausschlaggebend – nämlich jener für Hypothekenpfandbriefe, in der Regel mit zehnjähriger Laufzeit.

Boris Bochnig: Die EZB hat den Leitzins ja zuletzt deutlich gesenkt – im September 2023 lag er noch bei 4,5 %, jetzt im April 2025 bei 2,4 %. Warum sinken die Zinsen für Immobilienfinanzierungen nicht im gleichen Maße? Entwickelt sich der Pfandbriefzins so unterschiedlich?

Robert Wagner: Das ist eine gute Frage. Tatsächlich führt das immer wieder zu Missverständnissen. Die EZB hat seit Herbst 2023 sieben Zinsschritte nach unten vorgenommen – und trotzdem ist im gleichen Zeitraum der Pfandbriefzins nur moderat gefallen, von rund 3,44 % auf aktuell 3,13 %. 
Der entscheidende Unterschied: Der Pfandbriefzins wird nicht durch ein Gremium wie bei der EZB festgelegt, sondern ist ein Kapitalmarktzins. Er entsteht durch den Handel zwischen Marktteilnehmern – täglich neu. Das bedeutet, Erwartungen sind oft schon eingepreist. Wenn also – wie im Herbst 2023 – alle mit mehreren Zinssenkungen rechnen, ist das bereits im Marktzins reflektiert. Der Zins sinkt dann weniger stark, war zuvor aber schon niedriger. 
Ein weiterer Punkt: der Zeithorizont. Der EZB-Leitzins wirkt kurzfristig, bei Immobilienfinanzierungen sprechen wir hingegen über Laufzeiten von zehn bis zwanzig Jahren.

Boris Bochnig: Also orientieren sich Bauzinsen eher an langfristigen Erwartungen als an den Entscheidungen der EZB?

Robert Wagner: Genau so ist es.

Boris Bochnig: Du hast mir erzählt, dass es nach dem Konjunkturprogramm der Bundesregierung im März plötzlich einen Sprung bei den Bauzinsen gab?

Robert Wagner: Ja, richtig. Nach der Ankündigung des Konjunkturpakets Anfang März stieg der Marktzins innerhalb von zwei Tagen um rund 0,30 Prozentpunkte. Für Bauherren bedeutete das: Eine Finanzierung über beispielsweise 500.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung wurde über Nacht über die gesamte Laufzeit mehrere Tausend Euro teurer.

Boris Bochnig: Das ist schon eine Ansage. Wieso hat sich das Konjunkturprogramm so stark auf die Zinsen ausgewirkt?

Robert Wagner: Wir sprechen hier über riesige Summen – allein 500 Milliarden Euro für Infrastruktur, plus das Aussetzen der Schuldenbremse für Verteidigung. Auch wenn gerne von „Sondervermögen“ die Rede ist, handelt es sich letztlich um zusätzliche Kreditaufnahme des Bundes – in der Regel über den Kapitalmarkt. Um dafür ausreichend Investoren zu finden, müssen attraktive Zinssätze geboten werden. Das erhöht den Druck auf alle anderen Zinspapiere – und treibt die Zinsen, auch für Pfandbriefe, nach oben.

Boris Bochnig: Robert, wie schnell reagieren Banken eigentlich auf Zinsveränderungen am Markt?

Robert Wagner: Das ist ganz unterschiedlich. Bei größeren Marktbewegungen – wie etwa dem Konjunkturpaket – passen Banken ihre Zinsen oft sehr schnell, innerhalb weniger Tage, an. Bei kleineren Schwankungen kann es Wochen oder sogar Monate dauern, bis sich das in den Konditionen niederschlägt. Viele Institute arbeiten mit einem internen Zinskorridor: Innerhalb dieses Rahmens werden kleinere Marktschwankungen zunächst toleriert, bevor Anpassungen erfolgen. Das zeigt auch, wie sinnvoll ein Anbietervergleich über einen bankenunabhängigen Experten sein kann – gerade in einem volatilen Umfeld.

Boris Bochnig: Jetzt haben wir ausführlich über Zinssätze gesprochen – aber nicht jeder Kunde bekommt denselben Zinssatz. Wie entsteht der individuelle Kundenzinssatz?

Robert Wagner: Da gibt es tatsächlich viele Unterschiede. Selbst ein und derselbe Kunde bekommt je nach Vorhaben unterschiedliche Zinssätze. Die wichtigsten Einflussfaktoren sind:

Erstens: Eigenkapital – je mehr, desto besser, zumindest bis zu einer gewissen Grenze. Besonders gern sehen Banken liquides Vermögen, aber auch gebundenes Eigenkapital – etwa eine bereits vorhandene Immobilie – kann hilfreich sein.

Zweitens: Die Ausgestaltung der Finanzierung – Länge der Zinsbindung, Tilgungssatz, Sondertilgungsoptionen. Hier lässt sich vieles optimieren.
Drittens: Die Energieeffizienzklasse – sie wird immer wichtiger. Je besser die Energieklasse, desto größer der mögliche Zinsvorteil.
Viertens: Die Regionalität – manche Banken bieten Zinsaktionen für bestimmte Regionen. Auch hier gilt: „Lage, Lage, Lage“.
Fünftens: Förderdarlehen, z. B. über die KfW – für das erste Eigenheim, für Sanierungen oder besonders energieeffiziente Gebäude. Ein guter Berater kann hier gezielt recherchieren und prüfen, was passt.

Boris Bochnig: Gibt es ein Idealprofil, mit dem man den besten Zinssatz bekommt?

Robert Wagner: In der Theorie ja. Das sähe so aus:

• 50 % Eigenkapital

• Volltilgerdarlehen (vollständige Rückzahlung innerhalb der Zinsbindung)

• Zehn Jahre Zinsbindung

• Keine Sondertilgung

• Energieeffizienzklasse A+

• Immobilie in einer Metropolregion

• Keine Besonderheiten wie Erbpacht, Denkmalschutz oder Ferienwohnung

• Sehr gute Bonität, maximal zwei Kreditnehmer

Aber keine Sorge: Auch mit 20 % Eigenkapital bekommt man attraktive Konditionen. Die anderen Faktoren wirken sich meist weniger stark aus.

Boris Bochnig: Was rätst du Immobilienkäufern, die sich den bestmöglichen Zinssatz sichern wollen?

Robert Wagner: Ganz klar: Gute Beratung ist entscheidend. Am besten von einem erfahrenen, bankenunabhängigen Experten. Die individuelle Beratung ist der Schlüssel. Wer die Folgen einer Finanzierung wirklich versteht, kann fundierte Entscheidungen treffen – und die beste Banklösung finden. Oft lassen sich Finanzierungen durch kleine Anpassungen noch optimieren.

Boris Bochnig: Hast du ein Beispiel für solche Optimierungen?

Robert Wagner: Sehr gerne, hier ein paar Klassiker:

• Eigenkapitalstruktur optimieren – schon 1.000 Euro mehr können die nächste Zinsklasse bedeuten.

• Zusätzliche Objekte einbeziehen – etwa das Elternhaus als Beleihungsobjekt.

• Laufzeit clever wählen – zum Beispiel so tilgen, dass der Kredit vor Rentenbeginn endet. Das vereinfacht die Prüfung und spart Unterlagen.

• KfW-Förderung nutzen, wenn möglich.

• Viele wissen gar nicht, wie stark solche Details den Zinssatz beeinflussen können.

Boris Bochnig: Klingt so, als wäre der richtige Berater fast so wichtig wie die Immobilie selbst.

Robert Wagner: Absolut. Gerade bei einer Entscheidung, die man vielleicht nur einmal im Leben trifft, ist professionelle Unterstützung Gold wert – nicht nur wegen des Zinssatzes, sondern auch wegen der Sicherheit und Planbarkeit der Finanzierung. Die Komplexität wird häufig unterschätzt.

Boris Bochnig: Was rätst du Menschen, die sich noch unsicher sind, ob ein Immobilienkauf für sie das Richtige ist?

Robert Wagner: Mein Rat: frühzeitig mit einem Experten sprechen. Es geht nicht nur um die Finanzierung, sondern auch um grundsätzliche Machbarkeit und Budgetplanung. Eine gute Immobilienfinanzierung braucht Vorbereitung.

Boris Bochnig: Was gehört für dich zu einer guten Vorbereitung?

Robert Wagner: Oft sind es Kleinigkeiten – aber unter Zeitdruck sind sie schwer zu organisieren. Ich erlebe häufig, dass Interessenten mit einem konkreten Objekt kommen, aber dann etwa Renteninformationen oder Steuerunterlagen fehlen. Das verschafft anderen Interessenten einen Vorteil. Bei einer so weitreichenden Entscheidung will man sich lieber Zeit für Überlegungen nehmen – statt alte Unterlagen vom Finanzamt zusammensuchen zu müssen.

Boris Bochnig: Vielen Dank, Robert. Sehr aufschlussreich!

Robert Wagner: Selbstverständlich, Boris – immer wieder gerne!

Anhang: Impressum, Rechtshinweis und Disclaimer

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Unter den Linden 10, 10117 Berlin

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Telefon: 030 55510981

Email: info(at)bbundv.de

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Ust.-Id.Nr. DE333988132

BaFin-Registernummer: 80170745

Verantwortlicher i.S.d. § 18 Abs. 2 MStV: Boris Bochnig, BB&V Investment Consulting, Unter den Linden 10, 10117 Berlin

Disclaimer
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BB&V Investment Consulting GmbH, Boris Bochnig. Geschäftsbereiche, Leistungsangebot

 1. Die Beratung zu und Vermittlung von Kapitalanlagen, insbesondere Finanzinstrumenten und Wertpapieren, AIF (Alternative Investmentfonds dazu zählen u.a. Geschlossene Fonds) und anderen Investmentvermögen sowie die Vermittlung in Vermögensverwaltungen 2. weitere Geschäftsbereiche.

1. Beratung zu und Vermittlung von Kapitalanlagen

Finanzinstrumente und Vermögensverwaltung

Die Anlageberatung und -vermittlung von Finanzinstrumenten sowie Vermögensverwaltungsverträgen gemäß § 2 Abs. 2 Nrn. 3 und 4 WpIG  (Geschäftsbereich Ziff. 1) bietet Ihnen die BB&V Investment Consulting GmbH ausschließlich als vertraglich gebundener Vermittler gem. § 3 Abs. 2 Wertpapierinstitutsgesetz (WpIG) im Namen, auf Rechnung und unter der Haftung der NFS Netfonds Financial Service GmbH (im Folgenden: „NFS“) an. Finanzinstrumente i. S. v. § 2 Abs. 5 WpIG sind insbesondere Investmentfondsanteile, Aktien, Zertifikate, Derivate, Anleihen, Inhaberschuldverschreibungen, Genussscheine, AIF und Vermögensanlagen. Bei Inanspruchnahme dieser Dienstleistungen wird ausschließlich die NFS Netfonds Financial Service GmbH Ihr Vertragspartner.

Die BB&V Investment Consulting GmbH ist dazu in das öffentliche Register der vertraglich gebundenen Vermittler eingetragen, das von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) auf folgender Internetseite geführt wird: https://portal.mvp.bafin.de/database/VGVInfo/

Registerauszug: vertraglich gebundener Vermittler der NFS Netfonds Financial Service GmbH, Screenshot https://portal.mvp.bafin.de/database/VGVInfo/ vom 9.7.2021

Die NFS ist ein Wertpapierinstitut und unterliegt der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), Marie-Curie-Straße 24-28, 60439 Frankfurt am Main, die ihr eine Erlaubnis nach § 15 Abs. 1 WpIG (bzw. gem. § 32 KWG in der bis zum 25.06.2021 geltenden Fassung) für die Anlageberatung und -vermittlung erteilt hat. Alle vertraglich gebundenen Vermittler der NFS sind in Deutschland registriert. Die Kommunikation findet in deutscher Sprache persönlich oder über Telefon, Telefax oder E-Mail und andere elektronische Kommunikationswege statt. Kontakt bitte über die BB&V Investment Consulting GmbH. (Angaben oben) oder direkt:

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Der Entschädigungsanspruch ist pro Gläubiger (Kunde) der Höhe nach begrenzt auf 90 Prozent der Verbindlichkeiten aus Wertpapiergeschäften und den Gegenwert von 20.000 Euro, dabei werden auch Ansprüche auf Zinsen berücksichtigt. Diese bestehen ab dem Eintritt des Entschädigungsfalles bis zur Rückzahlung der Verbindlichkeiten, längstens bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Bei der Berechnung der Höhe des Entschädigungsanspruchs ist der Betrag der Gelder und der Marktwert der Finanzinstrumente bei Eintritt des Entschädigungsfalles zugrunde zu legen. Der Entschädigungsanspruch mindert sich insoweit, als der durch den Entschädigungsfall eingetretene Vermögensverlust des Gläubigers durch Leistungen Dritter ausgeglichen wird. In § 3 Abs. 2 AnlEntG ist aufgeführt, welche Kunden keinen Entschädigungsanspruch haben.

Auf Anfrage erhalten Sie Informationen über die Bedingungen der Sicherung einschließlich der für die Geltendmachung der Entschädigungsansprüche erforderlichen Formalitäten bei der NFS oder der BB&V Investment Consulting GmbH. Die NFS und die BB&V Investment Consulting GmbH sind nicht berechtigt, sich Besitz oder Eigentum an Geld, Wertpapieren oder anderen Vermögensgegenständen des Kunden zu verschaffen und verwahren keine Finanzinstrumente oder Gelder der Kunden. Die Verbuchung und die Verwahrung von Geldern und Finanzinstrumenten der Kunden finden ausschließlich auf Konten des Kunden bei den Partnerbanken (Depotstellen) statt. Die Partnerbanken sind wiederum eigenen gesetzlich vorgeschriebenen Entschädigungseinrichtungen angeschlossen.

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Die NFS bietet der BB&V Investment Consulting GmbH Zugang zu mehr als 15.000 Investmentfonds und ETFs, sämtlichen börsennotierten Aktien, Anleihen, Zertifikaten und Derivaten, den geschlossenen Fonds von mehr als 25 Emissionshäusern, über 10 Partnerbanken, die diese Produkte handeln und lagern, sowie zu Vermögensverwaltungen.

Einzelheiten entnehmen Sie bitte der Seite www.nfs-netfonds.de/finanzinstrumente.

Anlageberatung wird als provisionsgestützte Beratung geleistet. Das bedeutet, es dürfen im Zusammenhang mit der Anlageberatung und -vermittlung Zuwendungen von Dritten von der NFS angenommen, an die BB&V Investment Consulting GmbH weitergeleitet und behalten werden – Ihr Einverständnis, das mit dem Abschluss der Rahmenvereinbarung eingeholt wird, vorausgesetzt. Einzelheiten sind in der „Conflicts of Interest Policy der NFS“ (www.nfs-netfonds.de/coip) und den Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB)[1] aufgeführt und werden ggf. produktspezifisch im Verlauf des Beratungsprozesses gesondert bekannt gemacht.

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• die Vermittlung von Vermögensanlagen (dazu zählen auch bestimmte Geschlossene Fonds wie z.B. Schiffsfonds, Containerfonds, Leasingfonds, Medienfonds, Private Equity Fonds und weitere) und

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• sowie Vermögensverwaltungen.

In diesem Zusammenhang bieten wir Ihnen provisionsgestützte Anlageberatung bzw. -vermittlung an. Das bedeutet, es dürfen im Zusammenhang mit der jeweiligen Wertpapierdienstleistung Zuwendungen von Dritten von NFS angenommen, an den Anlageberater/-vermittler weitergeleitet und behalten werden – Ihr Einverständnis, das mit dem Abschluss der Rahmenvereinbarung eingeholt wird, vorausgesetzt. Einzelheiten sind in der „Conflicts of Interest Policy der NFS“ (www.nfs-netfonds.de/coip) aufgeführt und werden ggf. produktspezifisch im Verlauf des Beratungsprozesses gesondert bekannt gemacht.

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Für die unternehmensbezogenen Informationen der NFS Netfonds Financial Service GmbH zur Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsrisiken und nachteiligen Auswirkungen von Nachhaltigkeitsfaktoren bei der Anlageberatung verweisen wir auf die Ausführungen auf der Homepage der NFS unter folgendem Link: www.nfs-netfonds.de/nachhaltigkeit.

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Bei Streitigkeiten mit Verbrauchern im Zusammenhang mit Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) sowie Wertpapierdienstleistungen gem. § 2 Abs. 2 WpIG:

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